Quando il conduttore può chiedere la sospensione o la riduzione del canone locatizio

In un periodo di emergenza come quello in corso, non solo sanitario, ma anche economico che coinvolge le piccole e medie imprese, nonché le attività commerciali ormai da tempo costrette a restare con la serranda abbassata è lecito domandarsi se a fronte del mancato godimento dei locali dalle stesse locati, possa giustificarsi la sospensione del pagamento del relativo canone, ovvero se possa procedersi alla sua limitazione.

Ed inoltre, è sufficiente una comunicazione che il conduttore rende al locatore per procedere all’auto sospensione o limitazione del canone locatizio?

Ad oggi, non vi è nessuna norma che autorizzi espressamente il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui l’attività dello stesso sia interdetta dai provvedimenti emergenziali.

Procedendo con l’esame delle disposizioni in vigore, si evidenzia che il Governo è intervenuto, seppur investendo il problema solo limitatamente, stante le criticità ricordate, in materia contrattuale con la decretazione d’urgenza.

Il d.l. n. 18/2020 (c.d. Cura Italia) ha previsto:

–         all’art. 65, un credito d’imposta in favore del conduttore pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1;

–         all’art. 91, che ove l’inadempimento o adempimento tardivo sia giustificabile alla stregua dell’applicazione delle misure di contenimento di cui al provvedimento in esame la responsabilità del debitore è sempre esclusa, per ritardi od omessi adempimenti, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali.

In entrambi i casi, a ben vedere, si tratta di norme che presuppongono la doverosità della corresponsione del canone, agendo ex post in ambito fiscale o creando uno scudo alla responsabilità civile.

In altre parole, non si è legittimata la sospensione o la riduzione del canone quale regola caratterizzante l’esecuzione delle prestazioni contrattuali in periodi di Covid-19.

La soluzione resta dunque da rintracciare nel sistema codicistico – ordinario – ove si occupa di dettare la disciplina in materia contrattuale.  

E così dunque può essere utile descrivere le obbligazioni che il Codice civile pone a carico delle parti contrattuali, locatore e conduttore, considerando che il contratto di locazione si presenta quale caratterizzato da prestazioni corrispettive.

Il locatore ha l’obbligo di mantenere il conduttore nel pacifico godimento dell’immobile locato, secondo l’uso concordato.

Il conduttore, quale prestazione corrispettiva, deve condurre l’immobile locato in modo diligente secondo l’uso pattuito e corrispondere i canoni dovuti, nel termine stabilito nel contratto stipulato.

Ebbene, si evince chiaramente dallo schema di disciplina descritto che il conduttore non possa godere della “giustificazione” dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione per vedersi sollevato dalle proprie obbligazioni contrattuali, ossia dal pagamento del canone: pacifica la permanenza della possibilità di una conduzione diligente dell’immobile e soprattutto della corresponsione dei canoni che consistendo in somme di denaro risente della intrinseca inesauribilità di siffatto strumento di pagamento.

Ma di fatto, gli imprenditori risentono della scarsa liquidità del momento, salvo voler ricorrere a forme di indebitamento.

Ed allora, può essere utile tentare di volgere l’attenzione alle obbligazioni che il Codice civile pone in capo al locatore, ossia consentire il godimento pacifico dell’immobile al conduttore, secondo l’uso (l’attività commerciale dedotta in contratto) pattuito.

In effetti, le norme che limitano o escludono lo svolgimento di talune – la maggior parte – delle attività commerciali rendono inutilizzabile il bene oggetto di locazione. Una inutilizzabilità strettamente collegata all’obbligo del locatore di rendere godibile il bene medesimo; corollario ne sarebbe il venir meno, a impossibilità di godimento provata, dell’obbligo corrispettivo di corresponsione del canone locativo.

Ma siffatta ricostruzione è anche troppo complessa e soprattutto si scontra con il dato normativo. Il citato art. 96 del Cura Italia provvede, infatti, a disporre la sola esenzione da responsabilità del conduttore in caso di mancato o ritardato pagamento dei canoni dovuti, ove la causa ne sia lo stato di restrizioni in corso afferenti allo svolgimento delle attività ritenute non essenziali dal Governo. Qualora il legislatore, seppur dell’emergenza, avesse voluto intervenire sull’obbligazione di pagamento, lo avrebbe fatto, invece di trattare del mero regime di responsabilità.

La strada della c.d. impossibilità definitiva e impossibilità temporanea richiamata dall’art. 1256 c.c. non appare dunque risolutiva.

L’analisi sin qui svolta non ha il pregio di fornire adeguate risposte alle concrete esigenze imprenditoriali di vedersi sospesi i pagamenti dovuti in virtù di rapporti in corso e, pertanto, obbliga a ricercare la soluzione in altri luoghi normativi.

Solitamente, ove manchi una disciplina settoriale, prima di gridare alla lacuna normativa, occorre passare in rassegna la disciplina generale caratterizzante il settore di interesse. Soccorrono in tal caso le clausole generali del diritto civile e, in particolare, quelle applicabili al diritto contrattuale.

Il conduttore, quindi, può sospendere il pagamento dei canoni di locazione convenuti od effettuarne una riduzione in quanto il pagamento non è giustificato in ragione della clausola di buona fede e correttezza o in ragione del generale principio di equità che caratterizzano il diritto contrattuale?

Secondo questo principio, nel contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. Un equilibrio che deve permanere per tutta la durata contrattuale.

Per meglio dire, ai sensi dell’art. 1467, commi 1 e 3, c.c., nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (nel nostro caso, il pagamento del canone), per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (c.d. forza maggiore, nel nostro caso, l’epidemia da Covid-19), la parte obbligata a tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto; l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità. Si tratta come ben si nota, di un rimedio che agisce prima della realizzazione di un eventuale inadempimento da parte del debitore e che scongiura l’accesso del contratto nella sua fase patologica.

E quindi, affinché il regolamento contrattuale mantenga inalterato il suo equilibrio originario è consentito che le parti intervengano riportano ad equità il tenore delle prestazioni reciproche.

In tale ottica, l’obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità (art. 1468 c.c.).

Alla rideterminazione del canone soccorrerebbe anche un altro principio di carattere generale tra cui in particolare quello di buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).

Si tratta di uno strumento che consente di introitare all’interno del contratto doveri specifici di collaborazione reciproca, la cui violazione comporta la responsabilità del contraente che non conformi la propria condotta.

In conclusione, in virtù della citata ricostruzione e, in particolare, dell’incertezza di una soluzione giuridica che soddisfi in pieno entrambe le parti, in assenza di uno specifico riferimento normativo, il conduttore può contattare quanto prima il locatore (per iscritto) ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.